觀察購物中心的發(fā)展，首先要提購物中心的現(xiàn)狀，大家都知道，我們的購物中心過剩了，但是在過剩當中尋找出路，才是地產(chǎn)商和商業(yè)零售企業(yè)共同要肩負的責任。

從百貨大樓到購物中心的發(fā)展經(jīng)歷了50年，真正的購物中心肇始，大家說法不一，我認為應(yīng)該是早期上海的梅龍鎮(zhèn)廣場以及廣州的天河城。

目前為止，全球10個購物中心面積最多的城市，有8個在中國，但是這種數(shù)字不一定是絕對的，而是相對的。

2013年，有30家國際品牌將上海作為登陸中國的首選城市，在未來三年，上海預計將有接近330萬平方米的新增供應(yīng)，近80％來自城市次級商圈；成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市。

研 究表明，這幾個城市都是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的城市，可能成都的過剩問題更加突出一些；深圳這幾年新增商業(yè)面積超過200萬平方米，也有很大的發(fā)展。二線城市 的體量比一線城市高出了18%，可以看出，二線城市在經(jīng)濟發(fā)展過程中，一是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展帶來配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展；二是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，人們對生活 水平的需求和對生活的向往，催生了購物中心的整體業(yè)態(tài)發(fā)展和形成。

現(xiàn)在二線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，而且供應(yīng)量遠遠大于接受量。世界上一些發(fā)達城市并沒有這樣的增速和增量，但是經(jīng)濟并不處于高速發(fā)展的過程，所以我們可以看到，二線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是這樣的現(xiàn)象。

在以前的購物中心當中是傳統(tǒng)百貨、主力店、超市，運行了多年以后，開發(fā)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)僅靠傳統(tǒng)百貨推動不了購物中心的發(fā)展過程，因此體驗式消費、藝術(shù)空間、復合消費的空間逐漸進入了我們這個市場。

回過頭來想，開發(fā)企業(yè)究竟給零售企業(yè)、商業(yè)企業(yè)提供什么樣的產(chǎn)品，才是我們要做的最終的工作？開發(fā)企業(yè)做好開發(fā)企業(yè)的事，同時要與零售企業(yè)，甚至電商企業(yè)共同結(jié)合，才能促進我們這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

帶給我們的思考就是開發(fā)企業(yè)究竟在商業(yè)地產(chǎn)中做多了還是少了？開發(fā)企業(yè)是做地產(chǎn)，不是做商業(yè)，但必須有商業(yè)的支撐，才可以構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)的完整體。

現(xiàn)在市場的問題首先是總量過剩，其次是吸收量減少，包括已建的購物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高，城市其它綜合體帶來的密集型問題和過剩的隱憂。

美國在70年代已經(jīng)完成了城市化，并從城市化走向鄉(xiāng)村化，走向城鎮(zhèn)化。在城市發(fā)展過程中，真正的購物中心出現(xiàn)代表了一種新的消費模式，從這種新的消費模式看，我們可以想一想，三四線城市購物中心究竟是足還是不足。

今天出現(xiàn)了總量過剩、結(jié)構(gòu)不合理的問題，一方面是開發(fā)商大量建設(shè)購物中心，另一方面是空置率高企不下，同時經(jīng)營難度增大，同質(zhì)化增加。

現(xiàn)在開發(fā)商盲目拿地，政府對開發(fā)商要求更嚴格了，有的甚至是一兩年就要開業(yè)，但是實際上零售市場反而進入慢增長的趨勢。兩個行業(yè)的不相稱造成了現(xiàn)在的形勢，因此受到行業(yè)同質(zhì)化和電商沖擊，百貨業(yè)的利潤下滑，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)怎么做？能做好嗎？

這幾年供應(yīng)量激增、空置率上升，包括運營和市場前景暗淡，都是在集中型商業(yè)出現(xiàn)了典型問題，面對我們說的所有問題，商業(yè)地產(chǎn)作為不可逃避的業(yè)態(tài)形式，我們應(yīng)該怎么做？

去年我提出“不能坐以待斃”，今年我提出“應(yīng)該主動地、積極地與房地產(chǎn)企業(yè)，或者商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)密切配合，主動改變形勢，主動服務(wù)，引導他們和我們共同打造商業(yè)”。

我們起步晚、發(fā)展快，二三線城市或者三四線城市百貨業(yè)態(tài)仍然有發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么做？合作，結(jié)合其它不同業(yè)態(tài)進入購物中心。

另外，在商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)當中，原來是所有百貨甚至同一百貨品牌進入比鄰的購物中心，在這樣的購物中心中，怎么做到差異化經(jīng)營？

第三，體驗式業(yè)態(tài)方面，被認為是商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草，但如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗消費，全都是海洋館，勢必就會出現(xiàn)同質(zhì)化競爭。因此，我們要認清形勢，要明確商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)不動產(chǎn)的差異化經(jīng)營，這才是我們的方向。

商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化建立在差異基礎(chǔ)上。在目前的思維中，定制型消費絕不是萬達十年前提出的定制型消費，而是我們根據(jù)今天的市場狀況，根據(jù)電商、體驗式消費的市場狀況，來定制我們的產(chǎn)品。建什么產(chǎn)品，怎么建，開發(fā)商有決定權(quán)，市場更有決定權(quán)。

多種經(jīng)營形式的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)最大契機，如果REITs出現(xiàn)了，我們將面臨的是商業(yè)地產(chǎn)的春天。

最后，我們要主動和電商結(jié)合，才能產(chǎn)生新的增長點。

“十二五”規(guī)劃提出，2011年到2015年，總的消費額要從15萬億增長到30萬億。消費增長靠平臺，靠消費理念，靠引導消費，要順應(yīng)市場發(fā)展，同時更重要的是通過商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展給社會提供服務(wù)產(chǎn)品，通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，讓商業(yè)和地產(chǎn)共同融合發(fā)展。

因此，消費增加就意味著我們要變，在改變的情況下才引導零售企業(yè)、配套企業(yè)進行充分的融合和發(fā)展。

因此，發(fā)展機遇大概是這幾個方向：

第一，優(yōu)質(zhì)的商品，使商業(yè)更加站穩(wěn)市場;

第二，克服結(jié)構(gòu)不合理;

第三，主動、廣泛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開拓O2O市場;

第四，豐富體驗式消費產(chǎn)品，贏得市場份額;

第五，進入社區(qū)商業(yè)的藍海，改變經(jīng)營方式;

第六，創(chuàng)新金融模式，從租售轉(zhuǎn)向持有運營，使商業(yè)物業(yè)真正成為金融產(chǎn)品。

百貨、專業(yè)市場、超市在變革中尋求新的發(fā)展模式，在新的模式中達到和商業(yè)物業(yè)更好契合，這就是我們的發(fā)展方向。

任何一個行業(yè)長期走高都是不可能的，都會遇到機遇和挑戰(zhàn)，但是我想機遇和挑戰(zhàn)是并存、共生的。